In mehreren europäischen Ländern, darunter Deutschland und Spanien, ist es üblich, dass Eltern Immobilien an ihre Kinder übertragen, während sie selbst das Recht behalten, die Immobilie bis zu ihrem Lebensende zu nutzen. Ein solches Nutzungsrecht ist in den jeweiligen Ländern oft steuerlich vorteilhaft, kann jedoch unvorhergesehene steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen, wenn der Empfänger der Immobilie in Dänemark wohnt oder dorthin umzieht.

Das Steuerteam von ADVORA hat die Erfahrung gemacht, dass viele Zuwanderer nach Dänemark oder Personen mit Eltern im Ausland nicht mit den dänischen Steuerregeln für Immobilien mit lebenslangem Nutzungsrecht vertraut sind. Daher möchten wir hier wichtige Aspekte hervorheben, die Sie beachten sollten. Was ist ein lebenslanges Nutzungsrecht?

Eine Klausel über das lebenslange Nutzungsrecht bei der Übertragung von Immobilien bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie diese an eine andere Person überträgt, sich aber gleichzeitig das Recht vorbehält, die Immobilie zu nutzen, solange er lebt. In Deutschland wird dieses Recht als „Nießbrauch" bezeichnet, in Spanien als „usufructo". In Dänemark gibt es ähnliche Vereinbarungen, doch sind diese bei weitem nicht so verbreitet wie beispielsweise in Deutschland, Spanien und Frankreich.

Der konkrete Inhalt der Klausel hängt natürlich von der Formulierung ab. Typischerweise legt die Klausel fest, dass der ursprüngliche Eigentümer weiterhin die mit der Immobilie verbundenen Kosten und Steuern trägt, während der neue Eigentümer kein Recht hat, sie zu nutzen. Wird die Immobilie vermietet, behält der ursprüngliche Eigentümer/Übertragende häufig das Recht auf die Mieteinnahmen. Wichtige steuerliche Aspekte in Dänemark

In Dänemark wird ein lebenslanges Nutzungsrecht als eine Form der Altersversorgung in Form eines Nießbrauchs angesehen. Eine solche Altersversorgung (Nießbrauch) entsteht gerade im Zusammenhang mit einem Vertrag über die Übertragung von Immobilien.

Steuerlich wird der Wert des Nießbrauchsrechts als die potenzielle Mieteinnahme berechnet, die die Immobilie bei Vermietung an einen Dritten erzielen könnte.

Die steuerlichen Auswirkungen hängen jedoch von mehreren Faktoren ab:

• Wohnsitz zum Zeitpunkt der Übertragung: Ob der Übertragende oder der Empfänger zum Zeitpunkt der Übertragung in Dänemark ansässig war.

• Bewertung: Ob der Wert des Nießbrauchsrechts bei der Bewertung der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung berücksichtigt wurde.

• Nutzung der Immobilie: Ob der Veräußerer weiterhin in der Immobilie wohnt oder ob diese an einen Dritten vermietet wird.

Kapitalisierung des Wertes des Nutzungsrechts

Wenn der Wert des Nutzungsrechts bei der Übertragung kapitalisiert wird, kann eine laufende Besteuerung in Dänemark vermieden werden. Der Wert wird stattdessen dem Übertragungsbetrag selbst hinzugerechnet. Es ist vorteilhaft, den Wert des Nutzungsrechts zum Zeitpunkt der Übertragung zu kapitalisieren, wenn der Veräußerer in der Immobilie wohnt.

Konsequenzen ohne Kapitalisierung

Wenn der Wert des Nutzungsrechts bei der Übertragung nicht kapitalisiert wurde, hängt die Besteuerung von der Nutzung der Immobilie ab:

• Vermietung an Dritte: Wird die Immobilie vermietet, gilt der Empfänger der Immobilie als der eigentliche Empfänger der Mieteinnahmen, auch wenn es tatsächlich der Übertragende ist, der die Miete erhält und in dem Land Steuern zahlt, in dem sich die Immobilie befindet. Der Empfänger der Immobilie wird somit für die Mieteinnahmen steuerpflichtig.

  Im dänischen Steuerrecht wird die ganzjährige Vermietung von Immobilien in der Regel als gewerbliche Tätigkeit angesehen. Daher fließt der Nutzungswert in den Gesamtübertragungswert der Immobilie ein. Die Mieteinnahmen, für die der Empfänger gemäß den obigen Ausführungen steuerpflichtig ist, gelten als Betriebsausgaben und sind abzugsfähig, was in der Regel zu einem steuerlichen Nullergebnis für den Empfänger/Eigentümer der Immobilie führt.

  
  

• Der Übertragende bleibt wohnhaft: Wenn der Übertragende weiterhin in der Immobilie wohnt, wird dies steuerlich so behandelt, als würde der Empfänger die Immobilie dem Übertragenden zur Verfügung stellen. Diese Situation wird nicht mit einer gewerblichen Vermietung gleichgesetzt, und der Empfänger kann daher den Mietwert nicht in voller Höhe absetzen. Stattdessen wird ein geringerer steuerlicher Abzug in Höhe von 15 % des Jahreseinkommens gewährt. Benötigen Sie Beratung?

  In der Steuerabteilung von ADVORA sind wir Spezialisten für Steuerberatung. Wenn Sie erwägen, eine Immobilie mit lebenslangem Nutzungsrecht zu übertragen, oder wenn Sie bereits eine solche Immobilie besitzen, können Sie sich gerne an Rechtsanwalt und Partner Niels Gade-Jacobsen (ng@advora.law) oder Rechtsanwältin Nele Rickelt (nri@advora.law) wenden, die über fundierte Erfahrung mit der steuerlichen Behandlung solcher Nutzungsrechte an ausländischen Immobilien verfügen.