top of page

Overdragelse af fast ejendom med en klausul livslang brugsret – de skattemæssige aspekter

13. jan. 2025

Overdragelse af fast ejendom med en klausul livslang brugsret – de skattemæssige aspekter

I flere europæiske lande, herunder Tyskland og Spanien, er det almindeligt, at forældre overdrager fast ejendom til deres børn, mens de selv bevarer retten til at benytte ejendommen livet ud. En sådan brugsret er ofte skattemæssigt fordelagtig i de respektive lande, men kan give uforudsete skattemæssige konsekvenser, hvis modtageren af ejendommen bor i eller flytter til Danmark.


Hos ADVORAs skatteteam har vi erfaret, at mange tilflyttere til Danmark eller personer med forældre i udlandet ikke er bekendte med de danske skatteregler for ejendomme med livslang brugsret. Derfor fremhæver vi her vigtige forhold, som man bør være opmærksom på.


Hvad er en livslang brugsret?

En klausul om livslang brugsret ved overdragelse af fast ejendom indebærer, at ejeren af en ejendom overdrager ejendommen til en anden, men samtidig beholder ejeren/overdrageren retten til at bruge ejendommen, så længe vedkommende lever. I Tyskland omtales denne ret som ”niessbrauch” og i Spanien kaldes den ”usufructo”. I Danmark eksisterer lignende aftaler, men de er ikke nær så udbredte som i f.eks. Tyskland, Spanien og Frankrig.


Klausulens konkrete indhold afhænger naturligvis af formuleringen. Typisk fastsætter klausulen, at den oprindelige ejer fortsætter med at betale udgifter og skatter forbundet med ejendommen, mens den nye ejer ikke har ret til at benytte den. Hvis ejendommen udlejes, vil den oprindelige ejer/overdrageren ofte bevare retten til lejeindtægterne.


Vigtige skatteforhold i Danmark

I Danmark betragtes en livslang brugsret som en form for aftægtsydelse i form af en brugsnydelsesret. En sådan aftægtsydelse (brugsydelsesret) opstår netop i forbindelse med en aftale om overdragelse af fast ejendom.


Skattemæssigt opgøres værdien af brugsydelsesretten som den potentielle lejeindtægt som ejendommen kunne generere ved udlejning til en tredjepart.


Det skattemæssige udfald afhænger dog af flere forhold:


  • Bopæl ved overdragelsen: Om overdrager eller modtager var bosiddende i Danmark på overdragelsestidspunktet.

  • Værdiansættelse: Om værdien af brugsretten blev indregnet i værdiansættelsen af ejendommen ved overdragelsen.

  • Ejendommens anvendelse: Om overdrager fortsat bor i ejendommen, eller om den udlejes til tredjemand.


Kapitalisering af brugsrettens værdi

Hvis værdien af brugsretten kapitaliseres ved overdragelsen, kan man undgå løbende beskatning i Danmark. Værdien lægges i stedet til selve overdragelsessummen. Man kan med fordel foretage kapitalisering af værdien af brugsretten på overdragelsestidspunktet, hvis overdragen bor i ejendommen.


Konsekvenser uden kapitalisering

Hvis værdien af brugsretten ikke er blevet kapitaliseret ved overdragelsen, afhænger beskatningen af ejendommens anvendelse:


  • Udlejning til tredjemand: Hvis ejendommen udlejes, betragtes modtageren af ejendommen som den egentlige modtager af lejeindtægterne, selvom det faktisk er overdrageren, der modtager lejen og betaler skat i det land, hvor ejendommen er beliggende. Modtageren af ejendommen bliver altså skattepligt af lejeindtægterne.

  • I dansk skatteret anses helårsudlejning af fast ejendom normalt som erhvervsmæssig virksomhed. Derfor indgår brugsretsværdien som en del af ejendommens samlede overdragelsessum. De lejeindtægter, som modtageren beskattes af jf. ovenfor, anses som en driftsomkostning og kan fradrages, hvilket typisk resulterer i et skattemæssigt nulresultat for modtageren/ejeren af ejendommen.


  • Overdrageren forbliver boende: Hvis overdrageren fortsat bor i ejendommen, anses det skattemæssigt som om, at modtageren stiller ejendommen til rådighed overfor overdrageren. Denne situation sidestilles ikke med erhvervsmæssig udlejning, og modtageren kan derfor ikke fradrage lejeværdien fuldt ud. I stedet gives et mindre ligningsmæssigt fradrag svarende til 15% af den årlige indkomst.


Har du brug for rådgivning?

I ADVORAs skatteafdeling er vi specialister inden for skatterådgivning. Overvejer du at overdrage en ejendom med livslang brugsret, eller ejer du allerede en sådan ejendom, er du velkommen til at kontakte advokat Nele Rickelt (nri@advora.law), som har indgående erfaring med den skattemæssige håndtering af sådanne brugsretter i udenlandske ejendomme.


Flere artikler

30. jan. 2025

Nye afgørelser fra Landsskatteretten viser, at Skattestyrelsen stiller for høje dokumentationskrav for handel med kryptovaluta

6. feb. 2025

Renter på lån i stablecoins udgør ikke fradragsberettigede renteudgifter, men kan indgå i opgørelsen af gevinst og tab på handel med stablecoins

13. jan. 2025

Overdragelse af fast ejendom med en klausul livslang brugsret – de skattemæssige aspekter

bottom of page